Choice Properties Real Estate Investment Trust présente ses résultats pour le premier trimestre clos le 31 mars 2015

Continuer à fournir des performances opérationnelles et financières solides, sûres et prévisibles

TORONTO, le 28 avril 2015 /CNW/ - Le Fonds de placement immobilier Choice Properties (" Choice Properties " ou le " Fonds ") (TSX : CHP.UN) a annoncé aujourd'hui ses résultats financiers consolidés pour le premier trimestre clos le 31 mars 2015. Le rapport du premier trimestre de la Fiducie sera disponible dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la Fiducie, à l'adresse www.choicereit.ca, et déposé auprès de SEDAR, à l'adresse www.sedar.com.

Faits marquants du trimestre :

• Les FFO⁽¹⁾ déclarés par part diluée de 0,238$, soit 0,014 $ ou 6,3 % de plus que les 0,224 $ du premier trimestre de 2014 ;
• Acquisition de deux immeubles productifs de revenus pour un montant de 86,4 millions de dollars, hors frais d'acquisition, qui ont ajouté environ 1,0 million de pieds carrés de surface locative brute ("SLB") et un revenu net d'exploitation stabilisé estimé⁽¹⁾ à 5,8 millions de dollars;
• Élargissement du pipeline de développement grâce à l'acquisition de deux propriétés en cours de développement : un site de 16 acres situé dans la ville d'Ostende. Barrie, Ontario pour 9,6 millions de dollars, hors frais d'acquisition ; et une participation en copropriété de 50 % pour un montant de 1,5 million d'euros. 1,9 million de dollars, hors frais d'acquisition, dans une parcelle de terrain de neuf acres située dans la région de la capitale nationale. Kanata, Ontario, d'une valeur totale de 3,9 millions de dollars;
• Émission de débentures de premier rang non garanties totalisant 250 000 $, assorties d'un taux d'intérêt nominal de 2,297 % par année et venant à échéance le 14 septembre 2020, ce qui a eu pour effet de réduire le taux d'intérêt moyen pondéré du Fonds ; et
• Maintien d'un taux d'occupation élevé de 98,3 % contre 98,1 % au 31 décembre 2014.

"Les résultats de notre premier trimestre reflètent la solidité de notre modèle d'entreprise et l'importance que nous accordons à la création de valeur à long terme. Avec l'achèvement de nos initiatives d'internalisation et l'engagement total d'une équipe élargie, nous continuerons à faire de grands progrès dans le développement de nos activités et de nos capacités", a déclaré John Morrison, président et chef de la direction. "Nos plans restent fermement axés sur la maximisation de la valeur de notre portefeuille par le biais d'initiatives de développement, de location et d'exploitation. En outre, nous prévoyons de poursuivre notre croissance par le biais d'acquisitions et de partenariats de développement stratégiques, tout en maintenant un bilan solide et un profil d'endettement prudent."

Résumé financier et opérationnel

Faits saillants financiers du trimestre :

• Résultat opérationnel net(¹⁾ - Le résultat opérationnel net⁽¹⁾ du premier trimestre de 125,3 millions de dollars représente une augmentation de 10,0 millions de dollars, soit 8,6 %, par rapport au premier trimestre 2014. La variation positive est principalement due aux acquisitions, qui ont contribué à hauteur de 7,7 millions de dollars au revenu net d'exploitation⁽¹⁾. Sur la base d'un portefeuille de propriétés détenues tout au long de la période actuelle et de la période comparative, le bénéfice d'exploitation net des immeubles comparables⁽¹ ) de 117,5 millions de dollars a augmenté de 2,5 millions de dollars, soit 2,2 %, par rapport au premier trimestre de 2014. Cette amélioration est due à une augmentation de 1,4 million de dollars des loyers de base et des recouvrements nets, dont 0,5 million de dollars de revenus locatifs générés par le développement de nouvelles SLB, et 0,8 million de dollars de revenus provenant du recouvrement de dépenses en capital et d'intérêts.
• Revenu net ajus té - Le revenu net ajusté du premier trimestre est de 43,8 millions de dollarsà l'exclusion de la charge de 254,8 millions de dollars (2014 - 48,4 millions de dollars) en raison de l'ajustement de la juste valeur des unités échangeables et des immeubles de placement, soit une augmentation de 1,5 million d'euros. 3,6 millions de dollars soit 8,8 % par rapport au résultat net ajusté de 40,2 millions de dollars au premier trimestre 2014. Cette augmentation est principalement due au NOI⁽¹⁾ provenant des acquisitions, qui a été partiellement compensé par des frais de financement plus élevés de 6,1 millions de dollars. En incluant les ajustements de la juste valeur, la perte nette du premier trimestre était de 211,0 millions de dollars.
• Fonds provenant des opérations⁽¹⁾ - Les fonds provenant des opérations⁽¹⁾ du premier trimestre se sont élevés à 94,3 millions de dollars, soit 0,238 $ par part, contre 83,4 millions de dollars, soit 0,224 $ par part, au premier trimestre 2014, en excluant un gain financier hors trésorerie de 3,3 millions. L'amélioration d'une année sur l'autre des FFO⁽¹⁾, de 0,014 $ par unité, est principalement due au revenu net d'exploitation⁽¹⁾ provenant des acquisitions.
• Fonds d'exploitation ^ajustés1 )- Les fonds d'exploitation ^ajustés1) du premier trimestre se sont élevés à 75,5 millions de dollars, soit 0,191 $ par part, contre 68,7 millions de dollars, soit 0,185 $ par part, au premier trimestre 2014. Comme pour le FFO⁽¹), l'amélioration du AFFO⁽¹⁾ est principalement due au NOI⁽¹⁾ des acquisitions, partiellement compensé par l'augmentation des dépenses d'investissement et des charges financières.
• Distribution - La distribution déclarée par part au cours du trimestre a totalisé 0,162501$, pour un ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation ajustés⁽¹⁾ de 85,1 % (2014 - 87,8 %).

Faits saillants opérationnels du trimestre :

• Acquisitions relutives
  • Comme annoncé précédemment, Choice Properties a conclu l'acquisition de deux biens immobiliers productifs, un entrepôt d'une superficie d'environ 920 000 pieds carrés situé dans le centre de la ville. Pickering, Ontario pour un prix d'achat de 81,2 millions de dollarsLe projet d'acquisition d'un centre commercial d'une superficie d'environ 55 000 pieds carrés, à l'exclusion des coûts d'acquisition, est en cours d'achèvement. Porters Lake, Nouvelle-Écosse pour un prix d'achat de 5,2 millions de dollarsà l'exclusion des coûts d'acquisition. Les acquisitions ont été immédiatement rentables avec des taux de capitalisation de 6,50 % et 9,50 % pour la première année et un bénéfice d'exploitation net stabilisé estimé à 5,3 millions de dollars et 0,5 million de dollars, respectivement. Le centre commercial est actuellement occupé à 86 % par 20 locataires et son point d'ancrage est une épicerie autonome de 47 000 pieds carrés située sur une propriété adjacente appartenant à Choice Properties ; lors de l'acquisition, les deux sites ont été combinés et reclassés en tant que propriété à locataires multiples.
• Terrains pour le développement du commerce de détail
  • Comme annoncé précédemment, Choice Properties a acquis un terrain à aménager au premier trimestre 2015, une parcelle de 16 acres située à Barrie, Ontario de Loblaw pour un prix d'achat d'environ 9,6 millions de dollarsà l'exclusion des frais d'acquisition et une parcelle de neuf acres en copropriété à 50 %, pour un prix d'achat d'environ 1,5 million d'euros. 3,9 millions de dollarsà l'exclusion des coûts d'acquisition. Choice Properties a l'intention d'aménager un centre commercial sur le site de Barrie, conjointement avec une parcelle adjacente de 21 acres dans le cadre d'accords de co-développement, et d'aménager le site de Kanata en vue d'une future activité de commerce de détail.
• Profil de location - Au cours du premier trimestre de 2015, Propriétés de Choix a conclu des baux ou des offres de location visant 234 689 pieds carrés de SLB d'une durée moyenne de 4,6 ans, y compris des renouvellements de 33 924 pieds carrés assortis d'une augmentation moyenne du loyer de base de 8,9 %.
• Occupation - Au 31 mars 2015, le taux d'occupation du portefeuille du Fonds était de 98,3 %, contre 98,1 % au 31 décembre 2014.

Structure du capital :

• Capacité d'investir pour poursuivre la croissance - Au 31 mars 2015, le ratio de couverture du service de la dette⁽²⁾ de la Fiducie était de 3,5 fois. Grâce à un flux de trésorerie stable provenant des opérations et à l'accès à une facilité de crédit renouvelable non garantie de 500 millions de dollars, le Trust estime qu'il a la capacité financière de faire face à ses obligations courantes et d'investir en vue d'une croissance future.
• Renforcement de la souplesse financière grâce au financement par emprunt - Comme annoncé précédemment, Choice Properties a émis 250 millions de dollars de débentures non garanties de premier rang de série E, assorties d'un taux d'intérêt nominal de 2,297 %, qui viennent à échéance le 14 septembre 2020. Ce financement a permis de réduire le taux d'intérêt moyen pondéré global de Choice Properties tout en maintenant la durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de ses instruments d'emprunt. Le produit net de l'offre a été utilisé par le Trust pour rembourser la dette existante et pour les besoins généraux de l'entreprise.

Perspectives

Bien que l'économie canadienne présente des incertitudes en raison de la volatilité des prix des produits de base, en particulier des prix du pétrole et du gaz, ainsi que du taux de change du dollar canadien et des taux d'intérêt, Propriétés de Choix estime que les fondamentaux du marché de l'immobilier de détail demeurent stables. Même si le paysage canadien de la vente au détail continue d'évoluer, comme en témoignent les récentes sorties notables de détaillants et l'arrivée prévue de nouveaux détaillants, l'accent mis par Propriétés de Choix sur les biens immobiliers axés sur l'épicerie et ses flux de trésorerie stables et fiables provenant de baux à long terme la placent en bonne position pour saisir les occasions potentielles de stimuler la croissance. Grâce à des flux de trésorerie réguliers provenant des activités et à un bilan solide, Propriétés de Choix prévoit de respecter ses obligations courantes, notamment de verser des distributions mensuelles à ses porteurs de parts, et d'investir dans la croissance. Pour le reste de l'exercice 2015, Choice Properties a l'intention de continuer à se concentrer sur :

• Acquérir des actifs rentables qui répondent à ses critères d'investissement et qui sont stratégiquement alignés avec son portefeuille actuel ;
• Tirer parti de la densité excédentaire de son portefeuille pour une intensification au niveau du sol ;
• Accélérer les programmes de développement de sites vierges et d'utilisations mixtes ; et
• Améliorer les opérations gérées en interne afin de renforcer les relations avec les locataires et d'optimiser les flux de trésorerie et la rentabilité de son portefeuille.

Déclarations prospectives

Ce communiqué de presse contient des déclarations prospectives sur les objectifs, les plans, les buts, les aspirations, les stratégies, la situation financière, les résultats d'exploitation, les flux de trésorerie, les performances, les perspectives et les opportunités de Choice Properties. Des déclarations spécifiques concernant les résultats futurs anticipés figurent dans diverses sections du présent communiqué de presse et dans le rapport de gestion du rapport du premier trimestre 2015 de Choice Properties à l'intention des porteurs de parts. Les déclarations prospectives sont généralement identifiées par des termes tels que " s'attendre à ", " anticiper ", " croire ", " prévoir ", " pouvoir ", " estimer ", " objectif ", " avoir l'intention de ", " planifier ", " chercher à ", " s'efforcer de ", " sera ", " peut ", " devrait " et autres expressions similaires, dans la mesure où elles se rapportent à Propriétés de Choix et à sa direction.

Les déclarations prospectives reflètent les estimations, croyances et hypothèses actuelles de Choice Properties, qui sont fondées sur la perception qu'a la direction des tendances historiques, des conditions actuelles et des développements futurs attendus, ainsi que sur d'autres facteurs qu'elle juge appropriés dans les circonstances. Les prévisions de performances opérationnelles et financières de Choice Properties reposent sur certaines hypothèses, notamment des hypothèses concernant le potentiel de croissance, les perspectives et les opportunités futures, les tendances du secteur, les niveaux d'endettement futurs, les lois fiscales en vigueur, les conditions économiques actuelles et l'absence de nouvelle concurrence sur le marché entraînant une réduction des revenus et de la rentabilité. Les estimations, croyances et hypothèses de la direction sont intrinsèquement soumises à d'importantes incertitudes commerciales, économiques, concurrentielles et autres, ainsi qu'à des éventualités concernant des événements futurs et, en tant que telles, sont susceptibles de changer. Choice Properties ne peut garantir que ces estimations, croyances et hypothèses se révéleront exactes.

De nombreux risques et incertitudes pourraient faire en sorte que les résultats réels de Choice Properties diffèrent sensiblement de ceux exprimés, sous-entendus ou prévus dans les énoncés prospectifs, y compris ceux décrits dans la section " Risques d'entreprise et gestion des risques " du rapport annuel 2014 de Choice Properties. Ces risques et incertitudes sont notamment les suivants

• l'évolution de la conjoncture économique, y compris l'évolution des taux d'intérêt, et le taux d'inflation ou de déflation ;
• l'incapacité de Propriétés de Choix à maintenir et à tirer parti de sa relation avec Loblaw, y compris en ce qui concerne : (i) la participation conservée par Loblaw dans Choice Properties ; (ii) les services devant être fournis à Propriétés de Choix (directement ou indirectement) par Loblaw ; (iii) les transactions prévues entre Loblaw et Choice Properties (y compris l'acquisition par Choice Properties de certaines participations dans des propriétés détenues par Loblaw) ; et (iv) l'accord d'alliance stratégique entre Choice Properties et Loblaw ;
• les changements dans les affaires, les activités ou les circonstances de Loblaw qui peuvent avoir une incidence sur Propriétés de Choix, y compris l'incapacité de Loblaw à effectuer les paiements de loyer ou à s'acquitter de ses obligations en vertu de ses baux ;
• l'incapacité à gérer efficacement sa croissance conformément à sa stratégie de croissance ou à acquérir des actifs sur une base relutive ;
• les changements dans les délais d'obtention des autorisations municipales, les coûts de développement, la location et l'occupation des biens immobiliers en cours de développement ou d'intensification ;
• les changements dans les dépenses d'investissement et les exigences en matière de coûts fixes de Choice Properties ;
• l'incapacité de la société en commandite Propriétés de Choix à effectuer des distributions ou d'autres paiements ou avances ;
• l'incapacité de Propriétés de Choix à obtenir un financement ;
• les changements dans le degré d'endettement de Choice Properties ;
• les modifications des lois ou des régimes réglementaires, qui peuvent avoir une incidence sur Propriétés de Choix, y compris les modifications du traitement fiscal de la fiducie et de ses distributions aux porteurs de parts ou l'incapacité de la fiducie de continuer à être admissible à titre de " fiducie de fonds commun de placement " et de " fiducie de placement immobilier ", au sens où ces termes sont définis dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) et dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada). Loi de l'impôt sur le revenu(Canada) ; et
• des changements dans la compétitivité de Choice Properties sur le marché immobilier ou l'indisponibilité d'actifs immobiliers commerciaux souhaitables.

Il ne s'agit pas d'une liste exhaustive des facteurs susceptibles d'affecter les déclarations prévisionnelles de Choice Properties. D'autres risques et incertitudes dont Choice Properties n'a pas connaissance à l'heure actuelle pourraient également faire en sorte que les résultats ou événements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés dans ses déclarations prévisionnelles. D'autres risques et incertitudes sont abordés dans les documents de Propriétés de Choix déposés auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières de temps à autre, y compris la notice annuelle 2014 de la fiducie. Les lecteurs sont invités à ne pas accorder une confiance excessive à ces déclarations prévisionnelles, qui reflètent les attentes de Choice Properties uniquement à la date du présent communiqué de presse. Sauf si la loi applicable l'exige, Choice Properties ne s'engage pas à mettre à jour ou à réviser les déclarations prévisionnelles, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d'événements futurs ou autres.

Mesures financières non conformes aux PCGR

Choice Properties utilise les mesures financières non conformes aux PCGR suivantes : NOI, FFO et AFFO. Le Trust estime que ces mesures financières non conformes aux PCGR fournissent des informations utiles à la fois à la direction et aux investisseurs pour mesurer la performance financière et la situation financière du Trust pour les raisons décrites ci-dessous.

La direction utilise ces mesures financières et d'autres mesures non conformes aux PCGR pour exclure l'impact de certaines dépenses et de certains revenus qui doivent être comptabilisés selon les PCGR lors de l'analyse de la performance opérationnelle sous-jacente, car les éléments exclus ne reflètent pas nécessairement la performance opérationnelle sous-jacente de Choice Properties ou ont une incidence sur la comparabilité de la performance financière d'une période à l'autre. De temps à autre, le Trust peut exclure des éléments supplémentaires s'il estime que cela permettrait une analyse plus efficace de la performance opérationnelle sous-jacente. L'exclusion de certains éléments n'implique pas qu'ils soient non récurrents.

Ces mesures n'ont pas de signification normalisée prescrite par les PCGR et, par conséquent, elles peuvent ne pas être comparables à des mesures portant un nom similaire présentées par d'autres FPI cotées en bourse, et ne doivent pas être interprétées comme une alternative à d'autres mesures financières déterminées conformément aux PCGR.

Propriétés identiques Les propriétés détenues pendant la période en cours et la période comparative sont regroupées en tant que propriétés identiques pour les calculs comparatifs.

Revenu net d'exploitation Le revenu net d'exploitation est défini comme le revenu locatif en espèces des immeubles de placement moins les coûts d'exploitation des immeubles. Le revenu net d'exploitation est un indicateur de performance clé car il évalue les résultats du portefeuille et représente une mesure sur laquelle la direction a le contrôle. Il s'agit également d'une donnée clé dans la détermination de la juste valeur du portefeuille. La méthode de calcul du NOI du Trust peut différer des méthodes d'autres émetteurs et, par conséquent, peut ne pas être comparable au NOI déclaré par d'autres émetteurs.

Fonds d'exploitation Les fonds d'exploitation ne sont pas un terme défini par les normes IFRS et peuvent ne pas être comparables à des mesures similaires utilisées par d'autres entités immobilières. Sauf indication contraire, Propriétés de Choix calcule ses fonds provenant de l'exploitation conformément au livre blanc de l'Association des biens immobiliers du Canada sur les fonds provenant de l'exploitation pour les IFRS publié en avril 2014. L'objectif du livre blanc était de fournir aux émetteurs assujettis et aux investisseurs des indications plus précises sur la définition des flux de trésorerie et d'aider à promouvoir une information plus cohérente de la part des émetteurs assujettis.

L'un des avantages de cette mesure est qu'elle permet de mieux comparer les fonds de placement immobilier canadiens et étrangers. Le FFO ajoute au revenu net (ou à la perte nette) des éléments qui ne proviennent pas des activités d'exploitation, tels que les ajustements de la juste valeur. Cependant, le FFO inclut toujours des revenus non monétaires liés à la comptabilisation des loyers linéaires et ne déduit pas les dépenses d'investissement récurrentes nécessaires pour maintenir le flux de revenus existant.

Ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation Le ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation correspond à la distribution déclarée par part divisée par les fonds provenant de l'exploitation dilués par part.

L'AFFO (Adjusted Funds from Operations ) est une mesure supplémentaire de la performance opérationnelle largement utilisée dans le secteur de l'immobilier. Choice Properties considère les fonds provenant de l'exploitation comme une mesure alternative des flux de trésorerie générés par l'exploitation et considère les fonds provenant de l'exploitation générés comme l'une des données utilisées pour déterminer le niveau approprié de distribution aux porteurs de parts. Choice Properties calcule l'AFFO en ajustant les FFO pour tenir compte des éléments de revenus et de dépenses sans effet sur la trésorerie, tels que l'amortissement des loyers linéaires et les charges financières. L'AFFO comprend une réduction des dépenses en capital pour le maintien de la capacité de production nécessaire à l'entretien de l'infrastructure immobilière et des revenus des biens immobiliers et des coûts directs de location. Les dépenses d'investissement immobilier ne sont pas réparties uniformément sur l'ensemble de l'exercice. Les dépenses d'investissement immobilier dans le calcul de l'AFFO sont ajustées pour refléter un niveau de dépenses annuel moyen.

Il n'existe actuellement aucune mesure standard de l'AFFO définie par l'industrie. Ainsi, la méthode de calcul des AFFO de Choice Properties peut différer de celle d'autres entités immobilières et, par conséquent, peut ne pas être comparable à ces montants déclarés par d'autres émetteurs.

Ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation ajustés Le ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation ajustés correspond à la distribution déclarée par part divisée par les fonds provenant de l'exploitation ajustés dilués par part.

Fonds de placement immobilier Choice Properties
Calcul des mesures financières non conformes aux PCGR

Informations financières sélectionnées
Les informations financières trimestrielles préparées par la direction conformément aux normes IFRS et basées sur le rapport du premier trimestre 2015 de la fiducie aux porteurs de parts sont présentées ci-dessous. Ces informations financières ne contiennent pas toutes les informations relatives à la période intermédiaire requises par les normes IFRS et, par conséquent, doivent être lues conjointement avec le rapport 2014 du Fonds aux porteurs de parts, qui est disponible dans la section Relations avec les investisseurs du site Web du Fonds, à l'adresse www.choicereit.ca.

Choice Properties Real Estate Investment Trust
Bilans consolidés

Choice Properties Real Estate Investment Trust
États consolidés des pertes et du résultat global

Choice Properties Real Estate Investment Trust
États consolidés des flux de trésorerie

Rapport de gestion, états financiers et notes

Les informations figurant dans le présent communiqué de presse constituent un résumé sélectif consolidé des résultats. Le présent communiqué doit être lu conjointement avec le rapport du premier trimestre de Choice Properties à l'intention des porteurs de parts, qui comprend les états financiers consolidés condensés non audités de la période intermédiaire et le rapport de gestion de la fiducie, et qui est disponible à l'adresse www.choicereit.ca et sur SEDAR à l'adresse www.sedar.com.

Conférence téléphonique et webcast

La direction organisera une conférence téléphonique pour discuter des résultats le 29 avril 2015 à 10h00 (ET). Pour accéder par téléconférence, veuillez composer le (647) 427-7450. Un enregistrement sera disponible deux heures après l'événement au (416) 849-0833, code d'accès : 2223028. Pour accéder à la conférence téléphonique par webcast, un lien est disponible à l'adresse www.choicereit.ca dans la section "Events and Webcasts" sous "News and Events".

Assemblée annuelle des porteurs de parts

L'assemblée annuelle 2015 des porteurs de parts de Choice Properties Real Estate Investment Trust se tiendra le mercredi 29 avril 2015 à 11h00 (ET) au St. Andrew's Club and Conference Centre, St. Andrew's Hall, 150 King Street West, 27ème étage, Toronto, Ontario.

Pour accéder par téléconférence, veuillez composer le (647) 427-7450. Un enregistrement sera disponible deux heures après l'événement au (416) 849-0833, code d'accès : 2295850. Pour accéder à la réunion par webcast, un lien est disponible à l'adresse www.choicereit.ca dans la section "Events and Webcast" sous "News and Events".

À propos de Choice Properties Real Estate Investment Trust

Choice Properties Real Estate Investment Trust est un propriétaire, un gestionnaire et un promoteur de biens immobiliers commerciaux bien situés dans tout le Canada. Le portefeuille de Propriétés de Choix s'étend sur environ 39,9 millions de pieds carrés de superficie locative brute et se compose de 475 propriétés principalement axées sur les centres commerciaux rattachés à des supermarchés et les supermarchés autonomes. La stratégie de Choice Properties consiste à créer de la valeur en améliorant et en optimisant son portefeuille par le biais d'acquisitions relutives, d'un développement stratégique et d'une gestion active des biens immobiliers. Le principal locataire et le plus grand porteur de parts de Propriétés de Choix est Les Compagnies Loblaw Limitée, le plus grand détaillant du Canada. L'alliance solide de Propriétés de Choix avec Loblaw la place en bonne position pour une croissance future. Pour plus d'informations, consultez le site Web de Choice Properties à l'adresse www.choicereit.ca et le profil d'émetteur de Choice Properties à l'adresse www.sedar.com.

SOURCE Choice Properties Real Estate Investment Trust