Toronto, Ontario November 8, 2023 - Choice Properties Real Estate Investment Trust (“Choice Properties” or the “Trust”) (TSX: CHP.UN) today announced its consolidated financial results for the three and nine months ended September 30, 2023. The 2023 Third Quarter Report to Unitholders is available in the Investors section of the Trust’s website at www.choicereit.ca, and has been filed on SEDAR at www.sedarplus.ca.
“We delivered positive operating and financial results in the third quarter. Our performance is supported by stable cash flows, reflecting the strength of our necessity-based portfolio and demand for our well-located industrial assets, as well as an industry leading balance sheet,” said Rael Diamond, President and Chief Executive Officer of the Trust. “In a volatile economic environment, Choice is well positioned to execute on our strategic priorities and deliver strong and consistent operating performance.”
2023 Third Quarter Highlights
• Reported net income for the quarter of $435.9 million, as compared to net income of $948.1 million in the third quarter of 2022. The change in net income from the prior year was primarily due to non-cash fair value changes.
• Reported FFO per unit diluted(1) was $0.250, an increase of 4.6% compared to the third quarter of 2022.
• Period end occupancy of 97.7%.
◦ Retail at 97.7%, Industrial at 98.3% and Mixed-Use & Residential at 88.6%.
• Same-Asset NOI on a cash basis(1) increased by 4.4% compared to the third quarter of 2022.
◦ Retail increased by 3.4%;
◦ Industrial increased by 9.1%; and
◦ Mixed-Use & Residential increased by 6.8%.
• Transferred $60.6 million of properties under development to income producing status, delivering approximately 322,296 square feet of new GLA on a proportionate share basis(1), including the final phase of the Trust’s Horizon Business Park Industrial development in Edmonton, AB.
• Invested $44.8 million of capital in development on a proportionate share basis(1).
• Completed an issuance of $350.0 million Series T senior unsecured debentures bearing interest at 5.699% with a 10.5-year term and repaid upon maturity $200.0 million Series B senior unsecured debentures, bearing interest at 4.903%.
• Obtained CMHC-insured mortgages, secured by two residential properties in Toronto (the Brixton and Liberty House), of $162.1 million at share, bearing interest at an average rate of 4.126% and a term of 10 years.
• Ended the quarter in a strong liquidity position with $1.5 billion of available credit under the Trust’s revolving credit facility, a $12.4 billion pool of unencumbered properties and Adjusted Debt to EBITDAFV(1) of 7.4x (net of cash - 7.3x).
• Subsequent to the end of the quarter, transferred two projects from properties under development to income producing status, the Element in Ottawa, ON, a 126 unit residential building, and Choice Industrial Centre in Surrey, BC, a 353,000 sq. ft. new generation industrial facility.
(1) Refer to Non-GAAP Financial Measures and Additional Financial Information section.
Summary of GAAP Basis Financial Results
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Résumé des résultats financiers sur la base des GAAP | 30 septembre 2023 | 30 septembre 2022 | Changements $ | 30 septembre 2023 | 30 septembre 2022 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 435,903 | $ | 948,077 | $ | (512,174) | $ | 1,242,375 | $ | 1,323,253 | $ | (80,878) |
| Résultat net par part dilué | 0.602 | 1.310 | (0.708) | 1.717 | 1.829 | (0.112) | ||||||
| Revenus locatifs | 325,077 | 309,082 | 15,995 | 980,061 | 950,212 | 29,849 | ||||||
| Gain de juste valeur sur les unités échangeables(i) | 352,250 | 577,848 | (225,598) | 823,236 | 1,029,045 | (205,809) | ||||||
| Gains (pertes) de juste valeur à l'exclusion des unités échangeables(ii) | (17,339) | 72,906 | (90,245) | 100,392 | (306,343) | 406,735 | ||||||
| Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles | 149,246 | 196,900 | (47,654) | 434,305 | 471,428 | (37,123) | ||||||
| Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué(iii) | 723,664,818 | 723,577,162 | 87,656 | 723,667,850 | 723,530,507 | 137,343 |
(ii) Les gains (pertes) de juste valeur, à l'exclusion des unités échangeables, comprennent des ajustements de la juste valeur des immeubles de placement, des investissements dans des titres immobiliers et de la rémunération à base de parts.
(iii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Quarterly Results
Choice Properties reported net income of $435.9 million for the third quarter of 2023 as compared to net income of $948.1 million in the third quarter of 2022. The decrease of $512.2 million compared to the prior year was primarily due to:
• a $225.6 million unfavourable change in the adjustment to the fair value of the Trust’s Exchangeable Units due to the change in the Trust’s Unit price;
• a $206.5 million decrease in income from equity accounted joint ventures primarily due to fair value gains recognized in the industrial development portfolio in 2022; and
• a $114.5 million unfavourable change in the adjustment to the fair value of investment properties, driven by a smaller gain on investment properties in the third quarter of 2023 compared to the third quarter of 2022.
Year-to-date Results
Choice Properties reported net income of $1,242.4 million for the nine months ended September 30, 2023 as compared to $1,323.3 million for the nine months ended September 30, 2022. The decrease of $80.9 million compared to the prior year was mainly due to:
• a $307.3 million decrease in income from equity accounted joint ventures primarily due to fair value gains recognized in the industrial development portfolio in 2022; and
• a $205.8 million unfavourable change in the adjustment to the fair value of the Trust’s Exchangeable Units due to the change in the Trust’s Unit price; partially offset by
• a $268.9 million favourable change in the adjustment to the fair value of investment properties, driven by the gain on investment properties in 2023 compared to the loss on investment properties in the prior year; and
• a $137.0 million favourable change in the adjustment to the fair value of the Trust’s investment in the real estate securities of Allied Properties Exchangeable Limited Partnership, a subsidiary of Allied Properties Real Estate Investment Trust (“Allied”), driven by the mark-to-market loss in 2023 being significantly smaller than the mark-to-market loss recorded in 2022.
Summary of Proportionate Share(1) Financial Results
| Trois mois | Neuf mois | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au ou pour l'exercice clos (en milliers de dollars, sauf indication contraire) |
30 septembre 2023 | 30 septembre 2022 | Changements $ | 30 septembre 2023 | 30 septembre 2022 | Changements $ | |||||||
| Revenus locatifs(i) | $ | 344,879 | $ | 328,320 | $ | 16,559 | $ | 1,042,115 | $ | 1,004,843 | $ | 37,272 | |
| Revenu net d'exploitation ("NOI"), comptabilité de caisse(i) | 244,886 | 234,540 | 10,346 | 732,468 | 703,116 | 29,352 | |||||||
| Bénéfice net d'exploitation (BNI) des mêmes actifs, selon la méthode de la comptabilité de caisse(i) | 235,772 | 225,748 | 10,024 | 702,070 | 670,672 | 31,398 | |||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement(i) | 26,429 | 344,245 | (317,816) | 204,181 | 234,606 | (30,425) | |||||||
| Occupation (% de la surface utile) | 97.7 | % | 97.7 | $ | — |
% | 97.7 | % | 97.7 | % | — |
% | |
| Fonds provenant des opérations ("FFO")(i) | 181,013 | 173,119 | 7,894 | 541,494 | 523,545 | 17,949 | |||||||
| FFO(i ) par part dilué | 0.250 | 0.239 | 0.011 | 0.748 | 0.724 | 0.024 | |||||||
| Fonds d'exploitation ajustés ("AFFO")(i) | 136,558 | 130,360 | 6,198 | 471,337 | 454,817 | 16,520 | |||||||
| AFFO(i ) par unité diluée | 0.189 | 0.180 | 0.009 | 0.651 | 0.629 | 0.022 | |||||||
| Ratio de distribution de l'AFFO(i) - dilué | 99.4 | % | 102.7 | % | (3.3) | % | 86.1 | % | 88.3 | % | (2.2) | % | |
| Distributions en espèces déclarées | 135,684 | 133,856 | 1,828 | 405,846 | 401,549 | 4,297 | |||||||
| Nombre moyen pondéré d'unités en circulation - dilué(ii) | 723,664,818 | 723,577,162 | 87,656 | 723,667,850 | 723,530,507 | 137,343 |
(ii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Quarterly and Year-to-date Results
For the three and nine months ended September 30, 2023, Same-Asset NOI, cash basis(i) increased by $10.0 million and $31.4 million, respectively, compared to the prior year, primarily due to increased revenue from higher rental rates on renewals, new leasing, and contractual rent steps, mainly in the retail and industrial portfolios. Higher capital and operating recoveries also contributed to the increases.
For the three months ended September 30, 2023, Funds from Operations (“FFO”, a non-GAAP measure) was $181.0 million or $0.250 per unit diluted compared to $173.1 million or $0.239 per unit diluted for the three months ended September 30, 2022. For the nine months ended September 30, 2023, FFO was $541.5 million or $0.748 per unit diluted compared to $523.5 million or $0.724 per unit diluted for the nine months ended September 30, 2022.
FFO increased by $7.9 million and $17.9 million for the three and nine months ended September 30, 2023, respectively. The increases were primarily due to the increase in Same-Asset NOI, higher lease surrender revenue, and an increase in interest income. The increases were partially offset by higher interest expense and general and administrative expenses. The nine month increase was also offset by the impacted by the sale of six office properties to Allied Properties REIT in the first quarter of 2022 (the “Allied Transaction”). The net impact of the Allied Transaction includes the loss of NOI, partially offset by the distribution and interest income earned from the Class B limited partnership units of Allied Properties Exchangeable Limited Partnership (“Allied Units”) and promissory note received from Allied in exchange for the properties sold.
Outlook
We are focused on capital preservation, delivering stable and growing cash flows and net asset value appreciation, all with a long-term focus. Our high-quality portfolio is primarily leased to necessity-based tenants and logistics providers, who are less sensitive to economic volatility and therefore provide stability to our overall portfolio. We continue to experience positive leasing momentum across our portfolio and have successfully completed our 2023 lease renewals. We also continue to advance our development program, with a focus on industrial opportunities, which provides us with the best opportunity to add high-quality real estate to our portfolio at a reasonable cost and drive net asset value appreciation over time.
We are confident that our business model, stable tenant base, strong balance sheet and disciplined approach to financial management will continue to position us well for future success; however, the Trust cannot predict the precise impacts of the broader economic environment on its 2023 financial results. In 2023, Choice Properties has continued to focus on its core business of essential retail and industrial, our growing residential platform and our robust development pipeline, and based on its year-to-date operating and financial performance, including certain non-recurring items now expects:
• Stable occupancy across the portfolio, resulting in 4-5% year-over-year growth in Same-Asset NOI, Cash Basis;
• Annual FFO per unit Diluted in a range of $0.99 to $1.00, reflecting 3-4% year-over-year growth; and
• Stable leverage metrics, targeting Adjusted Debt to EBITDAFV of approximately 7.5x.
Non-GAAP Financial Measures and Additional Financial Information
In addition to using performance measures determined in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS” or “GAAP”), Choice Properties also measures its performance using certain non-GAAP measures, and provides these measures in this news release so that investors may do the same. Such measures and related per-unit amounts are not defined by IFRS and therefore should not be construed as alternatives to net income or cash flow from operating activities determined in accordance with IFRS. Furthermore, the supplemental measures used by management may not be comparable to similar measures presented by other real estate investment trusts or enterprises. The non-GAAP measures included in this news release are defined and reconciled to the most comparable GAAP measure below. Choice Properties believes these non-GAAP financial measures provide useful information to both management and investors in measuring the financial performance and financial condition of the Trust for the reasons outlined below.
| Mesure non conforme aux PCGR | Description |
|---|---|
| Part proportionnelle | - Représente les informations financières ajustées pour refléter les coentreprises et les actifs immobiliers financiers mis en équivalence du Trust et sa part du revenu net (perte) des coentreprises et des actifs immobiliers financiers mis en équivalence sur une base proportionnellement consolidée au pourcentage de participation du Trust dans l'investissement concerné. - La direction considère que cette méthode est pertinente pour démontrer la capacité du Trust à gérer l'économie sous-jacente des investissements concernés, y compris la performance financière et les flux de trésorerie, ainsi que le degré d'endettement des actifs sous-jacents, qui est un élément important de la gestion des risques. |
| Revenu net d'exploitation ("NOI"), base comptable | - Défini comme les revenus locatifs des biens immobiliers, y compris les revenus locatifs linéaires, les revenus de contrats remboursés et les revenus de rachat de bail, moins les frais d'exploitation directs des biens immobiliers et les impôts fonciers, et exclut certaines dépenses telles que les charges d'intérêt et les frais d'exploitation indirects afin de fournir des résultats qui reflètent les opérations d'un bien immobilier avant de prendre en considération la façon dont il est financé ou les coûts d'exploitation de l'entité dans laquelle il est détenu. - La direction estime que le bénéfice d'exploitation net est une mesure importante du rendement d'exploitation des biens immobiliers commerciaux du Fonds, utilisée par les analystes du secteur immobilier, les investisseurs et la direction, et qu'il constitue également une donnée clé pour déterminer la juste valeur du portefeuille de Choice Properties. |
| NOI, base de caisse | - Défini comme les revenus locatifs des biens immobiliers, à l'exclusion des revenus locatifs linéaires, des frais d'exploitation directs des biens immobiliers et des taxes foncières, et excluant certaines dépenses telles que les charges d'intérêt et les frais d'exploitation indirects afin de fournir des résultats qui reflètent les opérations d'un bien immobilier avant de prendre en considération la façon dont il est financé ou les coûts d'exploitation de l'entité dans laquelle il est détenu. - La direction estime que le revenu net d'exploitation est une mesure utile pour comprendre les variations du revenu d'exploitation d'une période à l'autre en raison de l'occupation, des taux de location, des coûts d'exploitation et des taxes foncières. |
| Bénéfice net d'exploitation (BNI) à périmètre constant, base caisse et Bénéfice net d'exploitation (BNI) des mêmes actifs, base comptable |
- Le bénéfice d'exploitation net des mêmes actifs est utilisé pour évaluer le rendement d'une période à l'autre des immeubles commerciaux et des immeubles résidentiels stabilisés détenus et exploités par Propriétés de Choix depuis le 1er janvier 2022 inclusivement. - Le revenu net d'exploitation des biens immobiliers qui ont été (i) achetés, (ii) disposé, (iii) soumis à des changements importants en raison d'un nouvel aménagement, d'un réaménagement, d'une expansion ou d'une démolition, ou (iv) les propriétés résidentielles non encore stabilisées (collectivement, les " transactions ") sont exclues de la détermination du revenu net d'exploitation pour un même actif. - Le revenu net d'exploitation à périmètre constant, base caisse, est utile pour évaluer la réalisation des changements de taux de location contractuels intégrés dans les contrats de location et/ou l'expiration des périodes de franchise de loyer, tout en étant une mesure utile pour comprendre les changements de revenu net d'exploitation d'une période à l'autre dus à l'occupation, aux taux de location, aux coûts d'exploitation et aux impôts fonciers, avant de prendre en compte les changements de revenu net d'exploitation qui peuvent être attribués aux transactions et aux activités de développement. |
| Fonds provenant des opérations ("FFO") | - Calculé conformément aux normes de l'Association des biens immobiliers du Canada ("REALpac") sur les fonds provenant de l'exploitation (FFO) et les fonds provenant de l'exploitation ajustés (AFFO) pour les normes IFRS publiées en janvier 2022. - La direction considère que les fonds provenant de l'exploitation constituent une mesure utile de la performance opérationnelle, car ils tiennent compte des éléments inclus dans le bénéfice net (ou la perte nette) qui ne découlent pas des activités d'exploitation ou qui ne donnent pas nécessairement une image exacte de la performance passée ou récurrente du fonds, tels que les ajustements de la juste valeur des parts échangeables, des immeubles de placement, des investissements en titres immobiliers et de la rémunération à base de parts. De temps à autre, la fiducie peut conclure des transactions qui ont une incidence importante sur le calcul et qui sont éliminées du calcul à des fins d'examen par la direction. - La direction utilise et estime que le FFO est une mesure utile de la performance du Trust qui, lorsqu'elle est comparée d'une période à l'autre, reflète l'impact sur les opérations des tendances des niveaux d'occupation, des taux de location, des coûts d'exploitation et des impôts fonciers, des activités d'acquisition et des coûts d'intérêt. |
| Fonds d'exploitation ajustés ("AFFO") | - Calculé conformément aux normes IFRS de REALpac sur les fonds provenant des opérations (FFO) et les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO), publiées en janvier 2022. - La direction considère que l'AFFO est une mesure utile de la performance opérationnelle, car elle ajuste en outre l'AFFO pour tenir compte des dépenses d'investissement qui soutiennent les biens immobiliers productifs et élimine l'impact des loyers linéaires. L'AFFO est influencé par la saisonnalité inhérente au calendrier d'exécution des projets d'investissement immobilier. - Dans le calcul de l'AFFO, le FFO est ajusté en excluant les ajustements linéaires des loyers, ainsi que les coûts encourus liés aux activités de location interne et aux projets d'investissement immobilier. Les variations du fonds de roulement, considérées comme des besoins ou des excédents de trésorerie à court terme, sont considérées comme des activités de financement conformément à la méthodologie et ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'AFFO. - Les dépenses d'investissement qui sont exclues et non déduites dans le calcul de l'AFFO comprennent celles qui génèrent un nouveau flux d'investissement, comme la construction d'un nouveau point de vente lors de l'expansion ou de l'intensification de la propriété, les activités de développement ou les activités d'acquisition. - En conséquence, l'AFFO diffère des FFO dans la mesure où l'AFFO exclut de sa définition certains revenus et dépenses sans effet de trésorerie reconnus par les GAAP, tels que les loyers linéaires, mais inclut également les coûts d'investissement et de location encourus au cours de la période qui sont capitalisés pour les besoins des GAAP. De temps à autre, la fiducie peut conclure des transactions qui ont une incidence importante sur le calcul et qui sont éliminées du calcul à des fins d'examen par la direction. |
| Ratio de distribution de l'AFFO | - Le ratio de distribution des AFFO est une mesure supplémentaire utilisée par la direction pour évaluer la durabilité des paiements de distribution du Trust. - Le ratio est calculé en divisant les distributions de liquidités déclarées par l'AFFO. |
| Bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation, amortissement et juste valeur ("EBITDAFV") | - Défini comme le revenu net attribuable aux porteurs de parts, après annulation, le cas échéant, des impôts sur le revenu, des charges d'intérêts, des charges d'amortissement, des charges de dépréciation, des ajustements de la juste valeur et d'autres ajustements autorisés dans les actes de fiducie, tels qu'ils ont été complétés. - La direction estime que l'EBITDAFV est utile pour évaluer la capacité du Fonds à assurer le service de sa dette, à financer ses dépenses d'investissement et à verser des distributions à ses détenteurs de parts. |
| Total de la dette ajustée | - Définie comme la dette à taux variable (prêts à la construction, hypothèques et facilité de crédit) et la dette à taux fixe (obligations de premier rang non garanties, prêts à la construction et hypothèques), telle que mesurée sur la base d'une part proportionnelle.(1)et ne comprend pas les parts échangeables qui sont incluses dans les capitaux propres des parts en raison du fait que les parts échangeables sont économiquement équivalentes et reçoivent des distributions égales à celles des parts de fiducie. - Le total de la dette ajustée est également présenté sur une base nette afin d'inclure l'impact d'autres charges financières telles que les coûts de placement de la dette et les escomptes ou primes, ainsi que les défaisances ou autres remboursements anticipés de la dette. |
| Dette ajustée par rapport à l'EBITDAFV et Dette ajustée par rapport à l'EBITDAFV, déduction faite des liquidités |
- Calculé comme la dette totale ajustée divisée par l'EBITDAFV. - Ce ratio est utilisé pour évaluer l'effet de levier financier de Choice Properties, pour mesurer sa capacité à faire face à ses obligations financières et pour donner un aperçu de la solidité de son bilan. - La direction présente également ce ratio avec la dette totale ajustée calculée comme nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie à la date d'évaluation. |
The following table reconciles net income as determined in accordance with GAAP to net income on a proportionate share basis for the three and nine months ended September 30, 2023:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | ||||||
| Revenu net d'exploitation | ||||||||||||
| Revenus locatifs | $ | 325,077 | $ | 19,802 | $ | 344,879 | $ | 980,061 | $ | 62,054 | $ | 1,042,115 |
| Coûts d'exploitation des biens immobiliers | (87,229) | (6,469) | (93,698) | (274,674) | (20,691) | (295,365) | ||||||
| 237,848 | 13,333 | 251,181 | 705,387 | 41,363 | 746,750 | |||||||
| Autres produits et charges | ||||||||||||
| Revenus d'intérêts | 11,147 | (2,958) | 8,189 | 31,443 | (10,556) | 20,887 | ||||||
| Revenus des investissements | 5,315 | — | 5,315 | 15,945 | — | 15,945 | ||||||
| Revenus de commissions | 821 | — | 821 | 3,162 | — | 3,162 | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres financements | (142,292) | (5,206) | (147,498) | (422,774) | (15,393) | (438,167) | ||||||
| Frais généraux et administratifs | (16,420) | — | (16,420) | (44,631) | — | (44,631) | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 4,823 | (4,823) | — | 31,000 | (31,000) | — | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | (250) | — | (250) | (750) | — | (750) | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | — | — | — | (34) | — | (34) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des rémunérations à base d'unités | 643 | — | 643 | 2,373 | — | 2,373 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | 352,250 | — | 352,250 | 823,236 | — | 823,236 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur de l'investissement | 26,775 | (346) | 26,429 | 188,595 | 15,586 | 204,181 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | (44,757) | — | (44,757) | (90,576) | — | (90,576) | ||||||
| Revenu avant impôts sur le revenu | 435,903 | — | 435,903 | 1,242,376 | — | 1,242,376 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | — | — | — | (1) | — | (1) | ||||||
| Revenu net | $ | 435,903 | $ | — | $ | 435,903 | $ | 1,242,375 | $ | — | $ | 1,242,375 |
The following table reconciles net Income as determined in accordance with GAAP to net income on a proportionate share basis for the three and nine months ended September 30, 2022:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | Base GAAP | Consolidation et éliminations(i) |
Part proportionnelle | ||||||
| Revenu net d'exploitation | ||||||||||||
| Revenus locatifs | $ | 309,082 | $ | 19,238 | $ | 328,320 | $ | 950,212 | $ | 54,631 | $ | 1,004,843 |
| Coûts d'exploitation des biens immobiliers | (85,919) | (6,321) | (92,240) | (276,773) | (19,259) | (296,032) | ||||||
| 223,163 | 12,917 | 236,080 | 673,439 | 35,372 | 708,811 | |||||||
| Autres produits et charges | ||||||||||||
| Revenus d'intérêts | 5,195 | 202 | 5,397 | 14,669 | (541) | 14,128 | ||||||
| Revenus des investissements | 5,165 | — | 5,165 | 10,330 | — | 10,330 | ||||||
| Revenus de commissions | 714 | — | 714 | 2,501 | — | 2,501 | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | (136,574) | (4,808) | (141,382) | (399,610) | (11,347) | (410,957) | ||||||
| Frais généraux et administratifs | (11,360) | — | (11,360) | (33,345) | — | (33,345) | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 211,279 | (211,279) | — | 338,345 | (338,345) | — | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | (250) | — | (250) | (750) | — | (750) | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | (13) | — | (13) | (5,026) | — | (5,026) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des rémunérations à base d'unités | 476 | — | 476 | 1,474 | — | 1,474 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | 577,848 | — | 577,848 | 1,029,045 | — | 1,029,045 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | 141,277 | 202,968 | 344,245 | (80,255) | 314,861 | 234,606 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | (68,847) | — | (68,847) | (227,562) | — | (227,562) | ||||||
| Revenu avant impôts sur le revenu | 948,073 | — | 948,073 | 1,323,255 | — | 1,323,255 | ||||||
| Recouvrement (charge) d'impôt sur le revenu | 4 | — | 4 | (2) | — | (2) | ||||||
| Revenu net | $ | 948,077 | $ | — | $ | 948,077 | $ | 1,323,253 | $ | — | $ | 1,323,253 |
The following table reconciles net income (loss), as determined in accordance with GAAP, to Net Operating Income, Cash Basis, for the periods ended as indicated:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2023 | 2022 | Changements $ | 2023 | 2022 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 435,903 | $ | 948,077 | $ | (512,174) | $ | 1,242,375 | $ | 1,323,253 | $ | (80,878) |
| Revenus d'intérêts | (11,147) | (5,195) | (5,952) | (31,443) | (14,669) | (16,774) | ||||||
| Revenus des investissements | (5,315) | (5,165) | (150) | (15,945) | (10,330) | (5,615) | ||||||
| Revenus de commissions | (821) | (714) | (107) | (3,162) | (2,501) | (661) | ||||||
| Charges d'intérêts nettes et autres charges financières | 142,292 | 136,574 | 5,718 | 422,774 | 399,610 | 23,164 | ||||||
| Frais généraux et administratifs | 16,420 | 11,360 | 5,060 | 44,631 | 33,345 | 11,286 | ||||||
| Quote-part du résultat des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | (4,823) | (211,279) | 206,456 | (31,000) | (338,345) | 307,345 | ||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | 250 | 250 | — | 750 | 750 | — | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | — | 13 | (13) | 34 | 5,026 | (4,992) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des rémunérations à base d'unités | (643) | (476) | (167) | (2,373) | (1,474) | (899) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | (352,250) | (577,848) | 225,598 | (823,236) | (1,029,045) | 205,809 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | (26,775) | (141,277) | 114,502 | (188,595) | 80,255 | (268,850) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | 44,757 | 68,847 | (24,090) | 90,576 | 227,562 | (136,986) | ||||||
| Charge (recouvrement) d'impôt sur le revenu | — | (4) | 4 | 1 | 2 | (1) | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base comptable - GAAP | 237,848 | 223,163 | 14,685 | 705,387 | 673,439 | 31,948 | ||||||
| Revenus de location linéaires | 839 | (995) | 1,834 | 2,716 | (1,716) | 4,432 | ||||||
| Recettes de rachat de bail | (6,219) | (70) | (6,149) | (14,437) | (2,354) | (12,083) | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - GAAP | 232,468 | 222,098 | 10,370 | 693,666 | 669,369 | 24,297 | ||||||
| Ajustements pour les coentreprises et les actifs immobiliers financiers comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence | 12,418 | 12,442 | (24) | 38,802 | 33,747 | 5,055 | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - part proportionnelle | $ | 244,886 | $ | 234,540 | $ | 10,346 | $ | 732,468 | $ | 703,116 | $ | 29,352 |
The following table reconciles Net Operating Income, Cash Basis to Same-Asset Net Operating Income, Cash Basis, for the periods ended as indicated:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2023 | 2022 | Changements $ | 2023 | 2022 | Changements $ | ||||||
| Revenu net d'exploitation, base caisse - part proportionnelle | $ | 244,886 | $ | 234,540 | $ | 10,346 | $ | 732,468 | $ | 703,116 | $ | 29,352 |
| Moins : | ||||||||||||
| Transactions NOI, base caisse | (9,114) | (8,792) | (322) | (30,398) | (32,444) | 2,046 | ||||||
| Bénéfice net d'exploitation (BNI) à périmètre constant, base caisse | $ | 235,772 | $ | 225,748 | $ | 10,024 | $ | 702,070 | $ | 670,672 | $ | 31,398 |
The following table reconciles net income, as determined in accordance with GAAP, to Funds from Operations for the periods ended as indicated:
| Trois mois | Neuf mois | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2023 | 2022 | Changements $ | 2023 | 2022 | Changements $ | ||||||
| Revenu net | $ | 435,903 | $ | 948,077 | $ | (512,174) | $ | 1,242,375 | $ | 1,323,253 | $ | (80,878) |
| Ajouter (déduire) l'impact des éléments suivants : | ||||||||||||
| Amortissement des immobilisations incorporelles | 250 | 250 | — | 750 | 750 | — | ||||||
| Coûts de transaction et autres dépenses connexes | - | 13 | (13) | 34 | 5,026 | (4,992) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des rémunérations à base d'unités | (643) | (476) | (167) | (2,373) | (1,474) | (899) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des unités échangeables | (352,250) | (577,848) | 225,598 | (823,236) | (1,029,045) | 205,809 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement | (26,775) | (141,277) | 114,502 | (188,595) | 80,255 | (268,850) | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement détenus dans des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 346 | (202,968) | 203,314 | (15,586) | (314,861) | 299,275 | ||||||
| Ajustement de la juste valeur des investissements en titres immobiliers | 44,757 | 68,847 | (24,090) | 90,576 | 227,562 | (136,986) | ||||||
| Intérêts capitalisés pour le développement dans les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence | 2,933 | 3,071 | (138) | 8,787 | 5,799 | 2,988 | ||||||
| Distributions de parts échangeables | 74,210 | 73,221 | 989 | 221,971 | 219,663 | 2,308 | ||||||
| Frais internes de location | 2,282 | 2,213 | 69 | 6,790 | 6,615 | 175 | ||||||
| Charge (recouvrement) d'impôt sur le revenu | - | (4) | 4 | 1 | 2 | (1) | ||||||
| Fonds provenant des opérations | $ | 181,013 | $ | 173,119 | $ | 7,894 | $ | 541,494 | $ | 523,545 | $ | 17,949 |
| FFO par part - dilué | $ | 0.250 | $ | 0.239 | $ | 0.011 | $ | 0.748 | $ | 0.724 | $ | 0.024 |
| Nombre moyen pondéré de parts en circulation - dilué(i) | 723,664,818 | 723,577,162 | 87,656 | 723,667,850 | 723,530,507 | 137,343 |
The following table reconciles Funds from Operations to Adjusted Funds from Operations for the periods ended as indicated:
| Trois mois | Neuf mois | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pour les périodes se terminant le 30 septembre (en milliers de dollars) | 2023 | 2022 | Changements $ | 2023 | 2022 | Changements $ | |||||||
| Fonds provenant des opérations | $ | 181,013 | $ | 173,119 | $ | 7,894 | $ | 541,494 | $ | 523,545 | $ | 17,949 | |
| Ajouter (déduire) l'impact des éléments suivants : | |||||||||||||
| Frais internes de location | (2,282) | (2,213) | (69) | (6,790) | (6,615) | (175) | |||||||
| Revenus de location linéaires | 839 | (995) | 1,834 | 2,716 | (1,716) | 4,432 | |||||||
| Ajustement pour la part proportionnelle des revenus locatifs linéaires provenant d'entreprises communes et d'actifs immobiliers financiers comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence | (925) | (475) | (450) | (2,359) | (1,415) | (944) | |||||||
| Capital immobilier | (31,513) | (30,119) | (1,394) | (39,025) | (35,481) | (3,544) | |||||||
| Coûts directs de location | (1,681) | (3,326) | 1,645 | (4,265) | (6,483) | 2,218 | |||||||
| Améliorations locatives | (8,323) | (4,757) | (3,566) | (18,452) | (14,194) | (4,258) | |||||||
| Ajustement pour la part proportionnelle des dépenses en capital d'exploitation des coentreprises comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence et des actifs immobiliers financiers | (570) | (874) | 304 | (1,982) | (2,824) | 842 | |||||||
| Fonds d'exploitation ajustés | $ | 136,558 | $ | 130,360 | $ | 6,198 | $ | 471,337 | $ | 454,817 | $ | 16,520 | |
| AFFO par unité - dilué | $ | 0.189 | $ | 0.180 | $ | 0.009 | $ | 0.651 | $ | 0.629 | $ | 0.022 | |
| Ratio de distribution de l'AFFO - dilué(i) | 99.4 | % | 102.7 | % | (3.3) | % | 86.1 | % | 0.629 | % | (2.2) | % | |
| Distribution déclarée par unité | $ | 0.188 | $ | 0.185 | $ | 0.003 | $ | 0.561 | $ | 0.555 | $ | 0.006 | |
| Nombre moyen pondéré d'unités en circulation - dilué(ii) | 723,664,818 | 723,577,162 | 87,656 | 723,667,850 | 723,530,507 | 137,343 |
(ii) Comprend les parts de fiducie et les parts échangeables.
Management’s Discussion and Analysis and Consolidated Financial Statements and Notes
Information appearing in this news release is a select summary of results. This news release should be read in conjunction with the Choice Properties 2023 Third Quarter Report to Unitholders, which includes the condensed consolidated financial statements and MD&A for the Trust, and is available at www.choicereit.ca and on SEDAR at www.sedarplus.ca.
Conference Call and Webcast
Management will host a conference call on Thursday, November 9, 2023 at 10:00 AM (ET) with a simultaneous audio webcast. To access via teleconference, please dial (240) 789-2714 or (888) 330-2454 and enter the event passcode: 4788974. The link to the audio webcast will be available on www.choicereit.ca/events-webcasts.
About Choice Properties Real Estate Investment Trust
Choice Properties is a leading Real Estate Investment Trust that creates enduring value through the ownership, operation and development of high-quality commercial and residential properties.
We believe that value comes from creating spaces that improve how our tenants and communities come together to live, work, and connect. We strive to understand the needs of our tenants and manage our properties to the highest standard. We aspire to develop healthy, resilient communities through our dedication to social, economic, and environmental sustainability. In everything we do, we are guided by a shared set of values grounded in Care, Ownership, Respect and Excellence. For more information, visit Choice Properties’ website at www.choicereit.ca and Choice Properties’ issuer profile at www.sedarplus.ca.
Cautionary Statements Regarding Forward-looking Statements
This news release contains forward-looking statements relating to Choice Properties’ operations and the environment in which the Trust operates, which are based on management’s expectations, estimates, forecasts and projections. These statements are not guarantees of future performance and involve risks and uncertainties that are difficult to control or predict. Therefore, actual outcomes and results may differ materially from those expressed in these forward-looking statements. Readers, therefore, should not place undue reliance on any such forward-looking statements. Further, a forward-looking statement speaks only as of the date on which such statement is made. Management undertakes no obligation to publicly update any such statement, to reflect new information or the occurrence of future events or circumstances, except as required by law.
Numerous risks and uncertainties could cause the Trust’s actual results to differ materially from those expressed, implied or projected in the forward-looking statements, including those described in Section 12 “Enterprise Risks and Risk Management” of the Trust’s MD&A for the year ended December 31, 2022 and those described in the Trust’s Annual Information Form for the year ended December 31, 2022.
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